Der Ablauf des Verfahrens gestaltet sich folgendermaßen:

Was viele Mieter nicht wissen ist, dass Vermieter nur gerichtlich kündigen dürfen. Das bedeutet, dass ein einfaches Kündigungsschreiben des Vermieters an den Mieter nicht genügt. Der Vermieter muss bei Gericht die Aufkündigung des Mietverhältnisses mittels Klage begehren. Hierfür muss ein bestimmter Kündigungsgrund vorliegen, der im Gesetz genannt ist. Zu den Kündigungsgründen zählen beispielsweise der Mietzinsrückstand, der nachteilige Gebrauch der Wohnung durch den Mieter oder die gänzliche Untervermietung der Wohnung an einen Dritten.

Erhält der Mieter also die gerichtliche Aufkündigung des Vermieters, so raten wir dazu, schnell zu handeln. Viele Personen ignorieren ein derartiges Schreiben oder reagieren viel zu spät. Trifft der vom Vermieter angegebene Kündigungsgrund nicht zu, so hat der Mieter die Möglichkeit, dagegen Einwendungen zu erheben. Dem Mieter wird dabei eine Frist von vier Wochen ab Zustellung eingeräumt. Läuft diese Frist ab, ohne dass Einwendungen erhoben worden sind, so geht das Gericht davon aus, dass der Kündigungsgrund zu Recht besteht und wird die Kündigung per Gerichtsbeschluss bewilligt. Dem Mieter wird sohin aufgetragen, die Wohnung binnen 14 Tagen zu räumen und dem Vermieter zu übergeben. Kommt er diesem Auftrag nicht nach, so kann der Vermieter die Zwangsräumung beantragen. Bei Bewilligung der Zwangsräumung wird ein Räumungstermin festgesetzt. Wird die Wohnung bis zum Räumungstermin nicht übergeben, klopft an jenem Tag der Gerichtsvollzieher an der Tür und sorgt für die Räumung. Die Kosten trägt der Mieter.

Erhebt der Mieter nach Zustellung des gerichtlichen Aufkündigungsschreibens fristgerecht Einwendungen gegen den behaupteten Kündigungsgrund, so wird das Gericht eine Tagsatzung zur Streitverhandlung anberaumen. Dieser Termin ist ausgesprochen wichtig. Erscheint der Mieter nicht zur Streitverhandlung, kann auf Antrag der Gegenpartei ein Versäumungsurteil gefällt werden. Die Folge dieses Versäumungsurteils ist, dass das Gericht über das Begehren des Vermieters zu entscheiden hat – und zwar ohne Anhörung des Mieters. Es wird daher geraten, diesen Termin ernst zu nehmen.

In der Tagsatzung erstatten die Parteien ihr Vorbringen, eventuell kommt es zu einer Parteien- oder Zeugenvernehmung. Oftmals schließen die Parteien einen Vergleich ab. Wird der Vergleich binnen einer eventuell eingeräumten Frist nicht widerrufen, erwächst er in Rechtskraft und gilt die Rechtssache damit als beendet. Jede Partei kann sich – wie eine Entscheidung des Gerichts – auf die Vereinbarung berufen und die Einhaltung fordern.

Gibt es keine Möglichkeit mehr die Räumung zu verhindern, kann ein Räumungsaufschub beantragt werden, um etwas Zeit zu gewinnen. Die Chancen, dass dem Antrag stattgegeben wird, stehen recht gut, wenn besonders berücksichtigungswürdige Gründe vorliegen, insbesondere dem Mieter die Obdachlosigkeit droht. Als eine weitere Voraussetzung muss aber der Aufschub für den Vermieter zumutbar sein, andernfalls kein Räumungsaufschub gewährt wird.