Durch eine ungültige Vertragsklausel haben nun tausende Mieter die Möglichkeit Geld zurückzubekommen.
Im konkreten Fall ging es darum, ob die Miete aufgrund folgender Indexanpassungsklausel im Mietvertrag erhöht werden darf: „Der Netto-Mietzins von EUR [___] wird auf den vom österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Index der Verbraucherpreise 1976 wertbezogen. Sollte dieser Index nicht verlautbart werden, gilt jener als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht.“
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Darf die Miete nun aufgrund einer derartigen Formulierung angehoben werden?
Nein, sagt der Oberste Gerichtshof. Eine Mieterhöhung aufgrund dieser Wertsicherungsklausel ist rechtswidrig und ungültig. Der Grund dafür ist, dass aus der Formulierung nicht ersichtlich ist, wer berechtigt ist zu entscheiden, welcher Index dem Verbraucherpreisindex "am meisten entspricht" und nach welchen Kriterien dies zu beurteilen ist. Im schlimmsten Fall könnte nämlich das Recht zur Entscheidung dem Vermieter allein überlassen werden, was für den Mieter zu Ungewissheit führt. Da die für die Beurteilung maßgeblichen Kriterien nicht offengelegt wurden, ist unklar, welcher Index im Falle des Wegfalls des vereinbarten Index für den Mieter relevant sein würde.
Konsumentenschutzgesetzt schlägt durch. Konkret sehen die Gerichte § 6 Abs. 1 Z 5 KSchG verletzt. Diese Vorschrift besagt unter anderem, dass jede Erhöhung des Entgelts im Vertrag genau beschrieben werden muss, um den Verbraucher vor unerwarteten Preiserhöhungen zu schützen. Weiters ist eine derartige Formulierung intransparent für den Mieter und verletzt daher das sogenannte Transparenzgebot des 6 Abs 3 KschG.
Klarstellend sei erwähnt, dass der Oberste Gerichtshof nicht generell festgestellt hat, dass Wertanpassungs- bzw. Nachfolgeklauseln unwirksam sind. Eine Bestimmung mit der die "Wertbeständigkeit des Hauptmietzinses (...) nach dem von Statistik Austria monatlich verlautbarten Verbraucherpreisindex 2010 oder dem an seine Stelle tretenden Index" vereinbart wurde, wurde in einem vergleichbaren Urteil (6Ob226/18f) nämlich als zulässig erachtet. Unzulässig ist die Vereinbarung eines "Ersatzindex" jedoch, wenn auf einen nicht näher definierten Index Bezug genommen wird, der dem Verbraucherpreisindex am meisten entspricht, ohne die Kriterien dafür vorweg offenzulegen.
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Zusammengefasst bedeutet das, dass eine Mietanpassungsklausel immer dann ungültig ist, wenn nicht bereits im Vorhinein glasklar ist, auf welcher Grundlage die Mieterhöhung erfolgt.
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